近些年，随着政府对房地产市场监管的加强、及房地产市场竞争的激烈，越来越多房地产公司向自持物业、商业物业方面发展，越来越多的房地产公司成立了商管公司负责自持物业的经营和管理。与之相配套，商管公司都成立商业物业管理团队、与常规物业管理进行了管理界面上的划分，形成了商业物业管理。
经过多年的发展（特别是自持购物中心、高端写字楼运营及管理后），商业物业管理逐渐形成了自己的特点。今天，老周就简单聊聊这个话题，希望老周的个人理解偏差不是太大、误导朋友们！
一、商业物业
物业管理行业内，一般将房地产公司开发自持项目的物业管理称为商业物业管理。商业物业管理主要包括自持购物中心、街区商业、自持写字楼等项目的管理。
目前，最常见商业物业管理模式，是归于房地产开发公司下属的商业管理公司统筹进行管理，总部商业物业管理团队属于商管公司的职能部门，区域或项目的商业物业管理团队属于区域、项目商管团队的组成部门。
在此种模式下，商业物业管理只是商管公司的配套服务或技术支持部门，不是作为盈利单位、也不做盈利考核。商管公司对商业物业管理绩效只进行安全管理、服务质量、客户满意度、成本控制（预算管控）等方面的业务考核。
另外，除了轻资产运营管理外，商业物业管理一般只负责支持、自管项目的物业管理，这也是与常规物业管理的差异所在。
二、商业物业管理与常规物业管理的区别
关于商业物业管理与常规物业管理（住宅类项目的管理、及物业管理公司项目物业管理等）的区别，老周认为最为突出一点就是两者物业管理的目的不同。
1、最大区别：定位和目标不同
商业物业管理主要配合、服务于资产经营（购物中心商铺的租赁、写字楼单元的租赁等），目的是资产的增值保值。按资产的定位（如：写字楼的档次、客户群体等）来确定物业管理费的标准，并将物业管理费的开支用到最大化、合理化，以确保商业项目的物业服务品质，并以此来维持、提升商业项目的租赁收益。
故，商业物业管理是不以物业管理收益为主要管理目标，其物业管理最大作用是保证商业项目的租金收益。
与之相对应，常规物业管理是以物业管理费为主营收入，在保证物业公司收益的情况下，以收定支！
2、运作方式不同
近些年，老周都是从事商业物业管理。在商管公司工作最大感觉就是商管公司、商业物业的运作方式更接近、或直接采用地产开发的模式，与常规物业公司有比较大的区别。
如：商业物业管理非常重视流程、合规性管理方面。外包方选择、物资采购等方面都是走地产开发的成本管理模式，讲究招标流程的合规性和严格性，通常采取合理低价中标方式。
而常规物业管理一般都会有长期合作的外包商（如：清洁公司、绿化公司、秩序公司等），虽然外包方招标程序不如商业物业严谨、严格，但通常价格控制比较严（如：经常采用招标的方式，对长期合作公司进行价格压制）。
3、其他方面
在成本投入方面，商业物业管理的是自己公司的资产，所以物业管理投入方面较大。特别是针对建筑物本体、装饰装修、机电设备等方面，舍得进行投入。另外，在日常管理以外，商业物业除了日常物业管理外，还会有一笔“资本性改造”预算，用于建筑物本体、机电设备的大中修、改造方面。总之，商业物业在资产管理、特别是资产增值保值等方面是不懈余力的！
三、商业物业管理的重点关注内容
关于商业物业管理工作中的重点，下面内容只是老周的个人感受，欢迎大家批评指正。
1、首要注重安全管理，安全管理的重中之重是消防安全
商业物业管理的项目，大多数超高层写字楼、购物中心等综合体，都是属于重点安全（消防安全）管控对象，所以商业物业管理中第一要点就是安全，安全管理中，最重要是消防安全。
老周在商管公司负责总部物业职能时，非常重视消防安全法律法规、技术标准、年度消防安全大检查等信息，如新闻、网络上有最新的消防法律法规、技术标准、安全检查通知或重大安全事故、消防事故等信息，第一时间发给区域、项目予以警示；如果社会上有重大消防事故、安全事故，第一时间要求区域、项目组织相关的自查自纠，必要时总部飞行检查。
另外，商业物业安全管理、消防管理的范围和内容也大于常规物业，如：对客户单元内至少要每季度进行一次安全检查，对客户的仓库至少每月检查一次，对购物中心、街铺的餐饮商铺每日都要进行“三关一闭”检查、每周或每月全面安全检查，定期组织客户员工进行消防安全知识培训等。
总之，必须保证安全！
2、设备管理、能耗管控要难点、重点
与第一点安全管理相对应，商业物业的机电设备种类齐全、数量多、设备先进，且商业物业的设备使用频繁，预防性的维护工作与建筑地面、设备的日常检查工作就显得尤为重要。商业楼宇内部属于人流高度密集区域，空气调节必须适宜，载人运输工具必须保证长时间安全运行，因此必须加强各类设施、设备的维修保养，减少停机率，并在商业物业开放运行中及时处理各种设备故障，保证其正常运转，为物业业主及使用权人提供方便及不间断服务。
商业物业的水电能耗非常大，能耗管控、节能运行是商业物业工程方面的重点工作，也关系到商业物业的成本控制。老周对比过很多商业项目的公共能耗预算，按总建筑面积计算，能耗控制比较好的商业项目、每月每平米公共能耗费用在5、6元左右，控制不好的商业项目公共能耗要超过15元，差距非常大！
3、商业物业的服务品质要求高
这里主要指商业物业项目的日常保洁、园林绿化、绿植租摆、石材养护等方面的物业管理品质。商业物业对公共区域的环境清洁、绿化养护、公共秩序管理、广告管理、形象维护、设施设置、人流分离、建筑物维护的要求非常高，而且要求物业管理人员有良好的审美观和一定的视觉欣赏素质。整体管理要达到集整洁性、美观性、明亮性和舒适性为一体的效果，以创造和维护环境的优美，使顾客在幽雅、轻松的环境中感受商家的形象和物业的档次，是流动的广告，创造了物业的营销价值。
此处就不多叙述，有机会老周专门聊聊商业物业的品质管理、品质标准。
4、商业物业要关注、重视项目前期规划、设计审核，要特别重视项目前介工作
前面说到了商业物业主要管理自持项目，目的是资产的增值保值。所以，从事商业物业管理一定要重视项目前期规划、设计审核的工作，确保商业项目交付后能够满足物业管理的需求，减少物业管理成本及后期拆改费用。
目前，行内知名商管公司都会有自己公司商业项目（写字楼、购物中心）建造标准或商管设计输入条件等文件，对层高、主要设备、水电设计用量、交通动线、卫生间配置、干湿垃圾房配置、后勤通道等都有设计要求。
另外，通常商管公司在商业项目设计、施工阶段、设备安装调试等都会全程跟踪进展，重要节点全程参与。总之，就是要在商业项目设计、施工阶段尽可能的避免一些后期造成物业管理困难的问题，利于后期运营、物业管理。
5、交通动线、物流管理
商业物业因经营需要，商品货物的周转每天都形成了一个供需链的小物流。商业物业要对运送货品进货、出货车辆进行有序疏导、管理，避免争抢验货造成验货区拥堵，对外来送货、取货、退货人员吸烟者进行引导和劝阻，消除验货区火灾隐患和定时清扫清洁验货区，避免“脏、乱、差”影响验货区整体环境卫生。
6、加强外包商管理、严控物业管理成本
前面提到，区域或项目的商业物业管理团队属于区域、项目商管团队的组成部门，商业物业总部的直接管理、强管控的模式很难执行。为确保商业物业服务质量、控制管理成本，商管公司总部的物业管理职能部门一般会采取加强外包商管理、严控物业管理成本的方式进行监控。如：
（1）外包商管理方面，采取集采模式控制外包成本和质量；
（2）建立物业管理单项业务价格库、成本对标，控制物业管理的各单项成本；这主要是商管公司自己项目自己进行对标；
（3）行业对标，与行业内标杆企业、知名企业进行人均管理面积、人均效能、每平米能耗价格、各主要外包方价格、外包模式、外包方监管方式等一系列调研和对标工作；确保商业物业的成本符合行业标准。
7、与运营、招商等部门的高效配合
在商业物业管理中，与客户对接的部门主要是运营、招商租赁等部门。在日常管理中，商业物业要与运营、招商等部门保持高效配合，特别是在客户进驻、退租，企划和夜间布场等方面。
四、商业物业管理的劣势
谈到商业物业管理的劣势，也是与商业物业管理团队的定位有关（商业物业管理团队属于区域、项目商管团队的组成部门，主要提供配合、支持性服务），商业项目中的物业管理其实不属于综合性、全面性物业管理。主要的劣势在于：
1、长期从事商业物业管理的人员专业性较强、综合能力较弱
在商业物业管理中，很多公司将物业部（负责：安全、消防、环境等）与工程部进行单独设置，造成内部工程与物业间隔较深、日常配合较弱，也造成了物业和工程人员的交流较少，工程物业间都只负责各自模块内的工作，综合能力较弱。
2、缺乏物业管理整体运作的把控能力
关于这点，老周深有体会的是在几个购物中心前期介入阶段，总部要求项目物业负责人要提前编制购物中心工程物业管理方案（主要内容：购物中心物业管理职责范围、购物中心日常管理中工程物业与其他部门的分工配合、工程物业内部的职责划分和分工配合、物业管理的日常管理要求等），但当时项目的物业负责人及其团队人员就拿不出这个方案、也有对什么是物业管理方案不明白。。。
这个，在从事常规物业管理的团队中是非常少见的。
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